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城市用地非理性扩张的经济分析——以重庆市为例
文章来源:重庆市地理学会    发布时间:Jun 26, 2013 8:19:40 PM 浏览次数:1112次

谢金宁1  杨庆媛1  高群2,董士琳2,郝府祥 1

1.西南师范大学资源环境科学学院,重庆 4007153.重庆市国土资源与房地产学会,重庆 400700

摘要:中国城市用地快速向外扩张的同时,城区原有土地却长期处于低效利用状态,土地闲置和浪费现象十分严重。本文以重庆市为例,从经济学的角度对城市用地非理性扩张的原因进行了分析。认为在提高城市用地承载力时,政府作为理性人,往往“理性”地选择“低成本、低风险和高利润”的城市新增土地,而不选择 ”高成本、高风险和低利润”的城市存量土地是城市用地非理性外延扩张的根本原因。最后从经济学的角度提出了解决目前城市用地非理性扩张的对策建议。

关键词 城市用地,用地扩张,经济分析,重庆市

我国耕地与人口在数量上逆向发展,人地矛盾日益尖锐。虽然目前中国实施了世界上最严格的耕地保护制度,但是在城镇化过程中,一方面是城镇用地外延扩张过快,盲目占用了大量优质耕地,根据《 中国城市统计年鉴》分析,从1996年到2002年,中国城市建城区面积增长了5758.37km2,年均增长速度达3.65%; 另一方面却是城区原有的存量土地用地结构不合理,利用率不高、效益低下,土地闲置和浪费现象十分严重。我国城镇土地约4%~5%处于闲置状态,40%被低效利用,若以低效利用等于1/4闲置推算,空闲地将占城市用地的15%[1]。这样使“城镇发展与耕地保护和粮食安全”的矛盾更加尖锐。严格控制城市规模过度扩张,充分挖掘城市存量土地的潜力, 是实现城市用地科学化, 减轻对城郊耕地压力,保证粮食安全亟待认真研究和解决的重要课题。 本文以重庆市为例, 从经济学的角度研究我国城镇用地外延扩张过快的根本原因,为控制我国城市用地外延扩张过快,实现城市用地合理化提供理论依据。

1 重庆市城市用地扩张分析

1.1重庆市城市与全国特大城市用地扩张比较分析

城市的发展落实在地域空间上,一个重要的方面就是建设用地规模的扩张。全国特大城市和重庆市近年来的用地扩张趋势如图1所示。

1 重庆市和全国特大城市平均用地年扩张率图

注:数据来源于《中国城市统计年鉴》(1998—2003)和《重庆市统计年鉴》(1998—2003)

根据《中国城市统计年鉴》的数据分析,从1996年到2002年,全国非农业人口超过100万的特大城市由34个增加到44个,建城区面积由7318.74km2扩大到8809km2;特大城市平均建城区面积由160.65km2扩大到200.2km2,增幅为24.62%,年均扩展4.1%

直辖后,重庆市主城区(包括渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚、渝北、巴南等9个区)用地规模快速扩展。《重庆市统计年鉴》(1998—2004)的数据表明,建成区面积由1997年的169.45km2扩大到2003年的271.88km2, 增幅达60.45%,年均扩展达10.07%。

全国特大城市用地规模从总体上看是缓慢稳定扩张。重庆市用地规模的扩张则可以分为两个阶段:第一个阶段是从1997年到2001年的缓慢稳定增长期,在此阶段城市用地规模的扩张相对缓慢,年均扩展为4.46%,用地扩张趋势与全国特大城市平均扩张趋势基本上是一致的,但重庆城市用地年扩张率变化略小于全国特大城市平均变化率;第二个阶段是从2001年到2002年的快速扩张时期,年均扩展达到33.14%,与全国特大城市平均用地年扩张率呈反向发展:重庆市城市用地扩张率猛增到33.14%,而全国特大城市平均扩张率却下降到3.68%。从总体上来看,重庆市城市用地规模的年均扩展率是全国特大城市扩张率的2.55倍,扩张速度大大超过全国特大城市的平均速度,并有呈加速扩张的趋势。

1.2 重庆市城市用地扩张合理性分析

城市用地提供了城市一切社会经济活动的物质基础,也为城市居民提供了一切生产与生活活动的物质源泉,一定的城市经济规模和一定城市人口规模需要一定规模的城市用地来支撑。城市经济规模和城市人口规模的增加,必然导致城市用地的外延扩张。目前所面临的首要问题是在我国现阶段社会、经济、技术水平下的城市用地扩张中,怎样合理控制城市用地的扩张速度,避免“摊煎饼”式地沿城市周边扩张。首先要测定城市用地扩张的合理速度,这里采用目前普遍运用的城市用地扩展系数来测定重庆市城市用地扩张速度的合理性。城市用地扩展系数是指一定时期内城市用地增长率与城市人口增长率之比。其表达式为:

K = S1 / S2 × 100%

式中,K为城市用地扩展系数;S1为城市建成区面积年均增长速度;S2为城市非农业人口年均增长速度。当k>1.12,城市用地规模扩展过快;当k<1.12时,城市用地规模扩展不足;当k=1.12时,城市用地规模扩展较为合理[2]。利用以上公式,可以计算出1997年到2003年重庆市城市用地扩展系数为3.09,远远大于合理值1.12。这说明重庆市城市用地规模过度膨胀,是一种非理性扩张。

 

2 重庆市城市用地非理性扩张的经济分析

随着城市经济规模和城市人口规模的增加,提高城市用地承载力的途径有两条:一是城市用地外延扩张,扩大城市用地规模;另一种是挖掘城市存量土地的潜力,提高城市土地利用率和利用强度。而政府往往偏向于选择扩大城市用地规模,这主要是由于政府为追求自身利益最大化与现行城市土地供给制度相结合造成的。

2.1 政府是内部效应最大化的追求者

美国经济学家帕金斯认为,政府作为官僚机构的载体具有自动扩张的趋势,官僚机构和立法部门都追求预算的最大化。在我国经济转型期,尤其是1994年的财政分权改革后,各级政府有了各自的财产和收益,并且还有扩张这种财产收益的明确动机和行为[3]。这样GDP年增长率、招商引资额、就业率等指标成为了政府官员政绩考核的主要指标。而政绩考核又直接决定着政府官员的升迁去留。地方政府部门在这种非科学政绩观的引导下,谋求内部私利而非公共利益(被称为内部效应),是政府失灵的根本原因。在现行法律构架内,农用地转为建设用地以及集体存量建设用地的流转,必须以土地所有权的变更为前提。政府垄断了土地一级市场并获取大量的土地发展权收益,是现行增量土地供给制度的鲜明特征。非科学政绩观引导下的非公共选择政府治理模式与现行城市增量土地供给制度和城市存量土地供给制度相结合,催生了城市土地资源配置中政府失灵的不良后果。

2.2 城市增量土地供给的低成本、低风险和高收益
2.2.1城市增量土地供给的成本分析

现行《中华人民共和国土地管理法》第二条强调,“国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用”。城市用地向周边扩张是通过农用地征用,把集体所有的土地转化为国家所有的土地的过程中完成的。征地是一种政府强制性行为,征地补偿也是政府定价。而我国现行的征地补偿制度是一种纯粹的补偿关系,这在计划经济体制下是合理和适用的,也广泛地被农民和社会各界所接受,但是在市场经济条件下却显得不合理。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定:“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。……每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均产值的十五倍。” 2005年,重庆市政府以渝府发[2005]67号文下达调整重庆市征地补偿安置标准,做好征地补偿安置工作的通知。其征地补偿费、安置补助费标准如表1所示。

1 重庆市主城区征地土地补偿费、安置补助费标准

人均耕地(hm2)

统一年产值产值(/ hm2)

土地补偿费倍数

安置补助费倍数

折合人平土地补偿费、安置补助费总和()

0.067

34500

6

6

27600

0.067

34500

6

6

27600

0.060

34500

6.5

7

 27945

0.053

34500

7

8

27600

0.047

34500

7.5

9.5

27370

0.040

34500

8

11.5

26910

0.033

34500

8.5

14

25875

0.027

34500

9

17

23920

0.020

34500

10

20

20700

0.02

34500

10

20

20700

根据重庆市征地补偿安置办法规定土地补偿和安置补助费最高标准为27945元/人(不含青苗和地上附着物补偿),仅相当于2003年城市居民可支配收入的1.9倍。所以相对来说征地取得土地的成本太低。由于政府征地具有强制性,如果没有相关法律法规(土地利用总体规划、城市规划等)对征地数量的严格限制,土地供给曲线可以看成是一条与横轴平行的直线(S),完全富有弹性(图2)。征地成本不会因为需求的增加而上升,需求曲线可以在成本相同的情况下随意向右移动(D1、D2、D3)。这样导致了城市增量土地供给的市场失灵。

征地的低成本,也导致了用地单位获取土地的低成本。根据经济学有关原理,生产一定量的产品,其生产要素是一定量的资本、劳动和土地的组合,在一定程度上三者可以相互替代。只有当土地的价格相对于替代物(资本和劳动)的价格提高到一定程度时,生产者才会尽可能地用资本和劳动替代土地,才能达到土地资源的集约利用;反之,生产者就会尽可能地用土地替代资本和劳动,导致土地资源的粗放利用。同时,由于土地是一种极为稀缺的资源性资产,具有不断增值的潜力。低地价会更加刺激投资者大量囤积土地,以期获得更多土地的增值。因而极易导致低成本状态下的“圈地风”。据《重庆统计年鉴》和《重庆统计月报》显示,低成本导致闲置土地的大幅攀升。从2000年开始,历年的土地购置面积均大于土地开发面积,反映了土地的大量囤积和闲置。闲置数量在4年内连续扩张,从最初的234.5×104m2增长到2003年底的795×104m2,增长了两倍多。截至20043月底,重庆市囤积或闲置的土地总量达到了2032×104m2[4]

2.2.2城市增量土地供给的风险分析

所谓征地投资风险是指征地投资的实际收益与期望收益的偏差程度及其量值。首先,由于征地是由政府实施的一种强制性行为,所以基本上不会因为各种政策发生变化、行为违法或未能有效利用法律工具而带来损失,也就是说不存在多少政策风险和法律风险。其次,由于土地的总供给是有限的,需求是无限的,所以土地具有不断增值的潜力。在比较高的通货膨胀率时,投资土地反而是规避购买力风险最有效的途径。再者,由于征地成本很低,而出让价格相对要高得多,中间存在巨大的差额利润。所以不会由于征地投资和经营费用超过出让收入而引起商业风险。同时,由于土地市场往往都是供不应求,所以也不会产生投资风险和经营风险。总之,由于征地的强制性和低成本,加上土地具有不断增值的潜力,所以征地的各种风险都很小。

2.2.3城市增量土地供给的收益分析

政府征用土地的收益可以用图3示意。在图3中, dd表示需求曲线;MC表示边际成本曲线(政府的强制性征用不需要交易成本,所以边际成本可以认为不变); MR表示政府征地边际收益。在市场垄断情况下,垄断者面临着一条既定的需求曲线,总是追求使其总利润达到最大的生产方式。而只有当产量达到企业的边际收益等于它的边际成本的水平时,利润才能达到最大。政府征用土地利润最大化点发生在MC等于MR的产量上,即两条曲线的交点E,此时征地量为Q2,价格为P2。此时政府征地取得了最大收益,图中P3E G2P2部分表示此时的收益。而上级政府下达的建设用地指标往往比Q2要小得多,如图3中的Q1,此时价格为P1。图中P3mG1P1部分表示此时的收益,此时的边际收益远远大于边际成本,政府征地收益还没有达到最大。政府动用土地征用权,使供地量突破上级政府的控制指标,主要是因为征地量从控制量Q1增加到最佳点Q2时,政府征地越多,所获得利润也越多。在多元化投资格局下,征地范围也不限于公共利益和国家建设用地,已经扩大到所有的经济建设领域。当征地量再增加时,边际收益会小于边际成本,这势必引起社会福利损失(如图中的EOQ3部分)和征用的低效率。在招商引资成为地方经济发展的重头戏时,地方政府最可靠的、最常用的办法就是动用征地等权力,向社会提供廉价土地(如所谓的零地价),为招商引资服务。显然,此时政府行使征用权的潜在净收益(增加就业、促进GDP的增长等)大于社会福利损失,此时政府仍可以动用土地征用权。

各级政府为了弥补巨额财政赤字,只有另辟蹊径搞创收,才能生存下去。目前,出让土地已成为基层政府弥补巨额财政亏空的主要途径之一。政府征用农民土地并转手出让给用地单位,可以得到大量的土地出让金。政府还向土地使用者征收各种土地税费,其分配比例亦向基层政府倾斜。土地的征用价格与出让价格之间巨大的利润差异极大地刺激了地方政府以地生财的逐利动机[5]。有关研究表明,在土地征用出让的过程中,如果以成本价为100,农民只得其中的5%~10%,村级集体经济组织得25%~30%,60%~70%为政府及各部门所得[5]。总之,征地数量愈是增长,可供出让的建设用地越多,地方政府的钱袋子就愈发殷实,或者其政绩就越好,从而越能实现自身利益。这种机制必然引发城市用地不断快速向外扩张的不断升级。国土资源部下达的2003年重庆市农用地转用指标为2600hm2,其中耕地转用指标为2000 hm2;实际使用转用农用地5514 hm2,其中实际使用转用耕地4135 hm2,都大大超过了下达指标 = 1 \* GB3

2.3 城市存量土地供给的高成本、高风险和低收益

2.3.1城市存量土地供给的成本分析

城市在向外围迅猛扩张的同时,大部分城市的旧城改造却举步维艰。旧城居住区由于布局混乱、产权复杂,在对其进行改造中,要对各种单位,以及私人房产主进行补偿和拆迁安置,其费用是巨大的。如重庆市南岸区其旧城招商推荐项目——上新街铁厂湾片区旧城改造项目(20046月),综合估算片区内城镇房屋拆迁费用为:有证住宅2300/m2,商业面积6000/m2,非住宅2600/m2,无证房200/m2。又如江北城片区改造将分两个阶段进行,第一阶段,2003开始,用2~3年时间,完成江北城范围107×104m2房屋的整体拆迁安置,并按规划进行土地整治;第二阶段,从2005年起进行江北城周边片区的整治。

  数据来源:国家开发银行课题《重庆市土地市场与金融资源配置研究》(2003,12).

据初步测算,仅江北城的拆迁安置及土地整治,两年内需要投入资金总量约30亿元。拆迁安置及土地整治费用平均为2804/m2[7]。所以相对征地成本来说,挖掘城市存量土地的成本巨大。由于旧城开发的资金门槛太高,而政府财政有限,无力从事旧城改造;很多实力不雄厚的企业也难于承担旧城改造巨大费用。

2.3.2城市存量土地供给的风险分析

目前,旧城改造资金主要来源于政府和开发商。政府是通过出让土地获得土地出让金,这部分资金主要用于市政基础设施改造和完善。而开发企业是旧城居住区改造的直接投资者,他们不仅要负责居民的搬迁,也要承担工程的建设费用。另外,由于大部分企业仍处于原始积累期,资金实力不雄厚。重庆市一些开发企业自备资金甚至不超过2000万元,其后续资金主要来源于银行抵押贷款和销售回笼资金。一旦资金链出现问题,就会产生,如拖延工程期限、拆迁安置滞后、“烂尾楼”等一系列问题[8]

2002年82日,重庆市通过了《重庆市国有土地储备整治管理办法》,作为重庆市土地整治储备和出让运行的指导办法。这样土地储备成为了重庆市城市存量土地的主要来源。但是土地储备如果从投资角度讲是高风险的投资,原因有: = 1 \* GB3 负债率极高(很多储备机构在95%以上); = 2 \* GB3 巨大的短期银行融资(商业银行融资一般在一年以内); = 3 \* GB3 不能随时变现; = 4 \* GB3 流动资金极少; = 5 \* GB3 存在变相的储备土地。

2.3.3城市存量土地供给的收益分析

在现实中,推动旧城改造的最关键问题就是改造资金的筹措。然而,由于政府财政有限,因此,造成主要的旧城改造方式,基本上是集中在开发商主导开发模式上,即政府直接将旧城改造区域内的土地使用权,以优惠的价格出让给开发商,由开发商以实物地租的方式,承担拆迁安置和基础设施的建设[8]。政府部门为了降低危旧改成本,减少开发商实施改造的阻力,对旧城改造的项目实行了一系列“特殊”政策。如2001年,重庆市政府为加快危旧房改造,出台了多项促进房地产开发的优惠政策:如关于城市建设配套费,对拆除面积冲抵新建面积部分免收,安置面积大于拆除面积部分减半征收;对房屋所有权登记费,土地房屋租赁、抵押登记费等22项收费减半征收;对城市房屋拆迁管理费等4项收费免收;对通信设施费、天然气集资费、公路建设附加费、安全用电费、临时占道保证金以及其它无政策依据的收费项目一律取消[9]。这些措施或多或少都是政府以出让城市部分利益为代价的。因此,政府在旧城改造时,收益是很少的,有时不但没有收益,反而会损失目前自身部分利益。

按照重庆市国有土地储备整治管理办法,储备土地出让后,储备机构除收回成本或收取出让所得综合价金扣除应支付的土地储备整治成本后的10%,作为土地储备整治发展专项资金外,没有其他利润产生,在政策定位上是微利性的。扣除以上后的资金,全额上交财政,按市人民政府颁布的土地使用权出让金标准,由市与区县(自治县、市)人民政府按比例分配(主城区收取的土地出让金,由市与相关区按5545分享)。因此从市场经济角度讲,储备土地出让后的巨额收益中,除一部分是土地所有权收益外,应该较大一部分是风险收益。风险收益应归土地储备机构所有,而不仅仅是收购土地的成本。所以实行土地储备制后,储备机构只得到了微利,而政府所获得的利益相对要多。

3 促进城市用地理性增长的对策建议

法人—代理理论表明,当所有权与控制权分离时,代理人总是寻求在满足一定所有权益的条件下实现自我收益的最大化,而这一最大化往往与所有权益的最大化并不一致[10]。这种利益的不一致,极可能造成所有者权益的损失。在我国现行的土地供给制度条件下,各级政府从自身利益考虑,不断动用土地征用权,常使城市土地供给量大于全国资源最优配置要求。在市场经济条件下,经济利益是驱动一切经济活动的根本动力。所以要控制我国目前城市用地向外扩张过快,提高城市土地的利用效率,必需主要运用经济手段来解决。

3.1 建立市场机制为主,政府调控为辅的城市土地资源配置模式

目前的城市土地资源配置带有着强烈的计划经济色彩,与建立完善的市场经济体制是不协调的,更不能起到合理配置土地资源的作用。虽然目前我国正在建立土地储备制度,情况有所好转,但是没从根本上改变城市土地资源的配置方式。在城市土地资源配置中,应该建立市场机制为主,政府控制为辅的城市土地资源配置模式,使两者相互配合和补充,即建立市场机制为主的城市用地征用制度和土地收购储备制度。

3.1.1征地范围清晰化、征地方式市场化的征地制度

   严格界定公共利益的外延,即政府只有在以下几种情况下才可以征用农村集体所有的土地:国家投资的各类重点建设项目及直接满足公共需要并列入国家计划的集资建设项目;公用事业和市政建设项目;国防事业;社会公益事业;各级党政机关用地。政府不得动用征地权征用农民集体所有的土地为经营性项目供地。 = 2 \* GB3 政府为公益性项目而征用农民的土地,应按照土地的市场价格(农地价格与土地发展权收益之和)向失地农民支付补偿费用。基层政府征地权的运用局限于公益性项目,因而征地范围将显著缩小;必须按照土地的市场价格为公益性项目供地,征地成本大大增加,各级政府圈占农村土地的欲望会大为降低[5]

3.1.2建立以市场机制为主、政府调控为辅的土地储备制度

从理论上讲,政府行为追求社会公平,要求实现经济效益、社会效益和生态效益的高度统一及最大化,市场行为要求提高资源配置效率,追求的是利润最大化。建立以市场机制为主、政府调控为辅的土地储备制度就是要找到政府行为与市场行为的最佳衔接点,使国有土地资产管理与运营得以健康发展。目前政府对土地收购的具体事务干预过多,使得土地储备机构难以按照市场规律经营与管理。同时,建立有效的土地储备利益协调机制。土地储备制度的推行实质上是对政府各部门和社会机构利益的再调整,需要确定权益、核算成木、在各级政府、各部门和社会机构之间合理分配利益,才能保证制度的顺利运行[11]。最后,为土地储备提供必要的财政和金融保障。

城市用地征用制度和土地收购储备制度在市场机制失灵的情况下,政府可以采用经济手段(如税收、补贴等)或其他手段(如计划、法律、行政等)加以弥补,最大限度地实现城市土地资源的优化配置。

3.2改革干部考核制度

在现实中,城市土地的所有权只能由其代理人——政府,或具体地说,处于决策地位的行政官员来实施。美国经济学家查尔斯·沃尔夫认为,作为一个独立的组织,政府机构和其他所有的组织一样,必须有自己的运行标准,用以指导、规制和评估机构及其人员的行为。政府行政官员在制定决策时就会以追求本区域或自己本人的最大利益为目标。行政官员往往想为本区域创造更多的财政收入来应付创收指标和偏好形象工程、民心工程。所以在考核干部时, = 1 \* GB3 坚持定性和定量相结合。考核内容和标准的设置,能定量的尽量定量,由定性生为主向定性与定量相结合转变,做到客观、精确,减少模糊度,避免主要上级领导说了算,最大限度地减少主观随意性。 = 2 \* GB3 提倡公众参与考核。政府所做的一切都是为了最大程度的满足广大人民的利益,所以广大群众最有发言权。广大人民满不满意,是考核干部的条最重要标准,把公众评价纳入考核体系。 = 3 \* GB3 要对政绩进行成本分析。考核干部不仅看其取得的政绩,还要看为此付出的投入和代价,政绩和成本(包括生态环境等不可见成本)比作为判断和衡量政绩的标准之一,避免不计成本和代价的重复建设、资源浪费、环境破坏等。 = 4 \* GB3 注重考查后续效益。很多工程项目的政绩好坏往往不是一两年就能显现出来,所以要对其施行长期的考查,避免了不注重长期效果,只求其在位期的短期行为。干部考核制度要让政府行政官员从政绩工程和形象工程中解放出来,使其决策真正从城市发展的连续性、长远性出发,确定发展速度、选择建设项目、安排土地开发。

3.3 改革税收和财政体制

改革税收和财政体制,协调各级政府、各部门和社会机构之间的利益。当前城市土地收益分配中一个突出问题是政府集中得过多,留给企业、农民和集体的太少,不利于扩大企业的投资需求和老百姓的消费需求,却刺激了政府的寻租动机。所以, = 1 \* GB3 要改变城市土地收益的分配机制。减少政府所得比例,加大留给企业、农民和集体的比例。 = 2  \* GB3 规范土地出让金的使用。把土地出让金全部纳入财政专户管理,明确规定其用途,专款专用。 = 3 \* GB3 缩短土地出让年限,逐步推广年地租制。 = 4 \* GB3 在减轻土地流转费的同时,对土地保有征税。

3.4 建立和健全相关配套的法律、法规

一切经济都通过市场经济中的理性人来完成,而理性人往往会追求自身目标的最大化。所以在市场经济体制下,要充分发挥土地资源、资产的效益,必须依靠完善的法律建设。一方面,要建立、健全有关法律、法规体系,解决实际中遇到的问题,如企业土地出让资金管理、公益型用地的界定等;另一方面要严格执法,加大监督管理力度,规范行为人的行为,减少政府和个人寻租的可能性,使土地资源配置达到最优。

4 结论

在城市土资源配置过程中,地方政府部门在非科学政绩观的引导下,谋求自身利益最大化而非国家利益最大化,导致了政府失灵;在市场经济条件下,现行的城市土地供给制度又导致了市场失灵。由于政府和市场两者都失灵,使得我国城市土地资源配置呈现非最优化——城市用地快速外延扩张的同时城市原有土地利用率低下。在城市土地资源配置中,应该建立市场机制为主,政府控制为辅的城市土地资源配置模式,充分发挥市场的经济手段和政府的行政手段,使两者相互配合和相互补充,合理配置城市土地资源,使我国城市用地规模以合理速度向外延扩张。


参考文献

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An Economic Analysis  Of IrrationalUrbanLandExpansion : TakingChongqingas an example

XIE Jin-ning1  YANG Qing-yuan1  GAO QUN2  DONG SHI-lin2  HAO Fu-xiang1

1.SchoolofResourcesand Environmental Science ,SouthwestChinaNormalUniversity,Chongqing400715 ,China; 2.Acdemy of Land-Resources and Real Estate ofChongqing,Chongqing400700 ,China

Abstract: Urban land is expanding rapidly in china and the land in the city zone, however, is inefficiently used, leaved unused and wasted badly. TakingChongqingas an example, this paper gives an economic analysis of irrational urban land expansion. Based on the analysis of the course of urban land expansion inChongqing, this paper applies the coefficient of urban land expansion to menstruate the rationality of urban land expansion inChongqing. The result shows that the coefficient of urban land expansion inChongqingis 3.09 from1997’s to2003’s, more than 1.12 which is regarded safe by some expert. Undue urban land expansion inChongqingis an irrational expansion. The aggregate increment of urban land’s supply is out of its senses. Then, from the point or view of economics, this paper analyzes the causes of urban land irrational expansion inChongqing. The result shows that as a rational individual, the government has the motivation and action to pursue the maximum interior self-interest, not communal interest, when it deploys urban land resource. The Contemporary increment of urban land’s supply is of low cost, low risk and high return, while the supply of the land in the city zone is of high cost, high risk and low return. The combination of the government’s father mode the system of the increment of urban land’s supply and the system of the supply of the land in the city zone, is the ultimate reason of urban land irrational expansion. Finally, this paper puts forward some advices and countermeasures to solve the problem---urban land irrational expansion. The government should establish a new system of urban land use which gives priority to market control, assisted with government management. Specifically speaking, we should aim to form a land expropriation system which clearly defines the scope of land expropriation and the market-way of pattern of land expropriation as well as a synthetic system which emphasizes the market control and the assistance of government interference. In the addition we also should reform the old official assessment system, the tax and fiscal system and finally consummate relevant laws and legislations.

Key words: urban land  land expansion  economic analysis  ChongqingCity

作者简介: 谢金宁(1975—), 男, 湖南益阳人, 硕士研究生, 主要从事国土资源管理与区域开发研究.

杨庆嫒, 教授, 硕士生导师.主要从事土地资源管理及区域经济研究E—mail:yizyang@swnu.edu.cn.